7件目の不動産は日立エリアのマンション(2013年)でした。

購入のきっかけ

ポータルサイト上で検索・発見して問い合わせたものです。

プロジェクト概要

下表のような案件です。

項目備考
地域茨城県日立エリア駅徒歩約15分
構造鉄筋コンクリート造
築年数27年
間取り1K×13 Pなし
表面利回り15.5%
金融機関地方銀行
借入期間25年

特徴は以下のとおりです

  1. ユニークな内装。デザイン性が高く、猫足バス、キッチン、備え付け洗濯乾燥機などが特徴的。
  2. 駐車場が一台もなく近隣の駐車場を借りている物件だった

資金調達

前回と同じ仲介業者、同じ銀行さんから融資を受けました。
審査は1週間程度でした。

当時の検討内容

日立エリアでは第一号物件でしたので、新規エリア検討の基本動作を実施しました。

賃料水準の設定

  • 賃貸ポータルサイトで大まかな賃料水準を確認
  • 付近の管理会社数件へのヒアリングで検証

入居者像の想定

  • Google Maps で近隣の買い物施設・教育施設・工業地域などを確認
  • 付近の管理会社数件へのヒアリングで検証

経営方針

以下のように定めました。

  • 近隣の製造業勤務の社会人を主な対象とし
  • 近隣の大学生も対象として意識する
  • 管理会社は継続(高稼働率の物件だったため)

後日談

この物件についても、誤算がありました。

  1. 各部屋、時間差で壁紙が剥がれて粉をふく事態に(内装の施工を素人の売主様が実施したことが原因)。壁紙剥がしと壁面塗装を順次行うという痛い出費が続いている。
  2. 洗濯乾燥機置場がキッチン下にあり、サイズに合う洗濯機が数機種しかないために交換コストが高い

この経験から得た教訓は、以下のようなものです。

  1. 突発的な修繕に備え、手元に現金化できる資産を厚めに用意しておくべき。
  2. 一定の築年数が経過した物件は、瑕疵に備えて購入価格を調整すべき。
  3. デザイン重視はよいのだが、メンテナンス費用の面でのデメリットに注意が必要。