5件目、6件目の不動産は土浦エリアのマンション(2013年)でした。

購入のきっかけ

なじみの仲介業者から「良い物件がでました」と連絡を受けたものです。

プロジェクト概要

下表のような案件であり、隣接2棟の同時取得です。

項目備考
地域茨城県土浦エリア駅徒歩約25分
構造重量鉄骨造
築年数A: 17年/B: 23年
間取りA: 1R×8,1K×5
B: 1R×7,1K×3,1DK×1
 P22台
表面利回り14.3%
金融機関地方銀行
借入期間25年

不安要素は以下のとおりです

  1. 商業ビルを住居に改修したもので、「独特の」間取りが多かった
  2. 既存入居者の多くが、賃貸保証契約に加入していなかった
  3. 1棟は外国人の入居者がほとんどだった

資金調達

前回と同じ仲介業者、同じ銀行さんから融資を受けました。
審査は1週間程度でした。

当時の検討内容

すでに経験のある土浦エリアでしたので、エリア調査や賃料水準の想定は比較的楽でした。

取得後の経営方針については以下のように定めました。

  • 1棟は主に外国人向けの物件として運用する
  • 管理は既存の会社を継続するが、賃貸保証への加入を必須とする

後日談

この物件についても、誤算がありました。

  1. 受水槽の給水ポンプが故障し、交換費用として2件約100万円の臨時支出。
  2. 夜逃げや原状回復費用のバックレが多発して何度も泣き寝入りした。現在は賃貸保証でリスクを遮断できている。
  3. ゴミ捨てマナーを守れない入居者が多い。現時点でも徐々にしか改善しません。

この経験から得た教訓は、以下のようなものです。

  1. 修繕が突発的に必要となるため、手元に現金化できる資産を厚めに用意しておくべき。
  2. 賃貸保証は必須!
  3. 外国人入居者のゴミ捨てマナーは解決が難しいので、ある程度は諦めざるをえない。