4件目の不動産は小山エリアのマンション(2012年)でした。

購入のきっかけ

やはりポータルサイトで「利回りの高い物件」を検索し、情報請求をしていたら、19%台の数値が出ており問い合わせたものです。

プロジェクト概要

下表のような案件でした。
ただし、水道料金が大家負担であるため、実質ベースの利回りはこれより下がります。

項目備考
地域栃木県小山エリア駅徒歩3分圏内
構造重量鉄骨造
築年数21年
間取り1R・15㎡×21室, 店舗×1室,Pなし
表面利回り19.2%
金融機関地方銀行
借入期間25年

不安要素は以下のとおりです

  1. 駐車場が1台もない
  2. 部屋が狭く、長期的な需要に不安

資金調達

大宮エリアの土地建物を仲介してくれた営業さんに仲介いただき、前回と同じ銀行さんから融資を受けました。
審査は1週間程度でした。

当時の検討内容

小山エリア第一号物件のため、不安はありましたが、未経験地域の検討にも慣れはじめました。
前回同様、以下の基本動作を実施しました。

  • 賃貸ポータルサイトで賃料水準を確認
  • Google Maps で近隣の買い物施設などを確認
  • 現地調査の際に、付近の管理会社数件にヒアリング実施

取得後の経営方針については以下のように定め、取得することにしました。

  • 高齢者や生活保護受給者など、自家用車を持たない入居者を主要ターゲットとする
  • 駅前にある新興の管理会社に管理を委託する

後日談

この物件についても、誤算がありました。

  1. 管理会社の担当者に仕事のモレが多く、同じことを何度もお願いしなければならないことが多かった
  2. 取得早々、受水槽(各戸に給水する前に上水道を受ける)が破損して水モレが発生し、月間に50万円ほどの請求が来て凍りつきそうになった
  3. 同じく、受水槽の給水ポンプが故障し、交換費用として約50万円が出ていった

この経験から以下の教訓を得ました。

  1. 地方では東京と同等の人材レベルを求めてはならず、こちらが委託先を育てる姿勢が必要。
    また、口頭では誤解が生じて二度手間になるので書面で依頼するのが良い。
  2. 修繕が突発的に必要となるため、手元に現金化できる資産を厚めに用意しておくべき。