私の3件目の不動産は土浦エリアのアパート(2012年)でした。
大宮エリアのアパートとほぼ同時進行で進めた案件です。

購入のきっかけ

こちらも「利回りの高い物件を」とポータルサイトを検索した結果、出会った物件です。

プロジェクト概要

下表のような案件でした。
後日、空室3室を150万円かけて改修したので、実質ベースの利回りはこれより下がります。

項目備考
地域茨城県土浦エリア駅徒歩15分圏内
構造木造
築年数28年
間取り1K 30㎡弱 × 6室,P2台 空室3室
表面利回り25%
金融機関日本政策金融公庫
借入期間10年

不安要素が複数ありました

  1. 駐車場が2台分しかなかった
  2. お風呂がバランス釜であった
  3. 空室のカーペットが不潔でダニがいそうであった

資金調達

仲介会社からは「公庫かノンバンクでないとダメだと思います」とコメントがあったため、日本政策金融公庫に相談にいきました。
審査に1ヶ月程度の時間がかかりましたが、ぶじ融資が出ました。

当時の検討内容

土浦エリアは行ったこともなかったので不安でしたが、以下の調査をし、ある程度の確証が得られました。

  • 賃貸ポータルサイトで賃料水準を確認
  • Google Maps で近隣の買い物施設などを確認
  • 現地調査の際に、付近の管理会社数件にヒアリング実施

また、仲介会社によると、バランス釜はなんとかなるとのアドバイスがありました。

このため、購入を決意しました。

後日談

以下の誤算がありました。

  1. 最初に任せた管理会社が、約半年間、入居者を決めてくれず、しかも店長が私の最も苦手な「できない理由を主張して正当化するタイプ」で折合いが悪かった(管理会社を変更したのち満室となった)
  2. 想定していた賃料より5千円ほど低い賃料で稼働している

この当時は経験不足だったこともありますが、以下の教訓を得ました。

  1. 管理会社の候補は複数もっておくべき
  2. 想定賃料の設定はなかなか難しいため、希望的観測を排して保守的に見積もるべき