私の2件目の不動産は大宮エリアのアパート(2012年)でした。

購入のきっかけ

アパートを買おうと思ったきっかけとなったのは、自宅マンション購入時の検討です。
当時、事業計画と収支計画をエクセルファイルにし、検討している物件の情報をあてはめて分析していましたが、ある時、これは不動産賃貸業の事業計画そのものであること、事業が成り立つ物件もたくさん売り出されていることに気づいたのです。

アパート・マンションに投資しようと思いたったものの、最初は情報がなく右も左もわかりません。
そこで、手当たり次第に書籍を買って読んだことを覚えています。特に良書だったのはロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん貧乏父さん」です。

同時に、仲介会社への問い合わせもはじめました。
「どうせなら利回りの高い物件が良い」と思い、利回りの高い物件を掲載している業者に、手当たり次第、情報請求をしました。

そんなある日、問い合わせた会社の営業マンから紹介を受けたのがこの物件でした。

プロジェクト概要

下表のような案件でした。
土地が広くて駐車場も8台分あり、売買価格に対する固定資産税評価額が90%(土地81%,建物9%)という、いわゆる「土地値物件」でした。

項目備考
地域埼玉県大宮エリア駅徒歩15分圏内
構造軽量鉄骨造
築年数24年
間取り1LDK,40㎡,6室
表面利回り10%
金融機関地方銀行
借入期間20年

資金調達

仲介会社の斡旋で、地方銀行から融資を受けました。
審査のスピードが非常に速く、1週間程度であったと記憶しています。

当時の検討内容

営業マンから「良い物件が出ました。融資も大丈夫ですので急いで下さい!」とせかされて現地調査に行き、「計算したところまあプラスだからいいか」と買付を入れました。

私の経験の中で唯一、ろくすっぽ検討せずに営業マンに押されて買ってしまった物件で、振り返ると非常にあやういプロセスでした。

後日談

最初の物件で知識不足だったこともあり、2つの誤算がありました。

  1. 返済比率(元利返済➗賃料収入)が高く、空室が出ればとたんに収支が赤字になるため常に不安だった
  2. 購入当初は入居者の入れ替わりが続き、その度に入居促進費がかさんだ

この結果、当初はほとんどキャッシュフローが出なかったのですが、現在は以下の理由でそれなりに安定した経営状態となりました。

  1. 太陽光発電設備を屋根上に設置し、安定的なキャッシュフローを確立した(同時にかなりまとまった補助金も獲得できた)
  2. 長期入居者を獲得し、稼働率が安定した
  3. 融資条件が改善した