私が最初に買った不動産は、区分マンションの自宅でした。多くの読者のみなさんと同じだと思います。購入時期は2012年です。

転職してから2年ほど経過して、いつまた転職したくなるか分からないと思っていたので、生活が落ち着いているうちに、と思い切って購入することにしました。

プロジェクト概要

下表の条件でした。
不動産価格が安かった2012年の水準でも割安であったことを覚えています。

 

項目備考
地域東京都豊島区駅徒歩10分圏内
構造RC造
築年数12年
間取り3LDK,70㎡弱
表面利回り7.5%想定賃料から算出
金融機関地方銀行
借入期間35年

資金調達

住宅ローンはメガバンクを含め非常に多くの金融機関が融資に応じてくれるので、さほど苦労しませんでした。

比較検討の結果、地方銀行から借りました。
決め手は、諸経費と修繕費を含めてオーバーローンを出してくれたことです。

金利は固定金利にしました。
当初はマクロ経済の知識があまりなく、金利が急騰したらどうしようかと不安だったためです。

住宅ローンは、後で経験したアパートローンと比べて、圧倒的に条件が良く、使わないのはもったいないと思います。

当時の検討内容

事前に決めた立地条件をもとに、athome、Suumo、Home’s等に掲載される物件情報を時々検索していた際に、購入した物件を見つけました。

会社員として投資プロジェクトを評価する仕事をしていましたので、自分の「住宅購入プロジェクト」もそれと同様、投資評価に用いられるDCF法(Discounted Cash Flow Method)を活用して評価しました。以下の想定をおきました。

  • 収入は「同等物件を借りた場合の賃料と、住宅ローン減税額の合計」(賃料は年1%下落を想定)
  • 支出は「ローンの元利返済、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税」
  • プロジェクト期間は10年~35年で最後は売却(売却価格は年1-2%下落)
  • 割引率は2%(REIT利回りを参考に控えめに設定)

評価してみた結果、購入プロジェクトの正味現在価値(NPV)が大幅にプラスになることがわかったので、購入を決定しました。

後日談

この案件では、数年後にローンを変動金利に借り換えました。
この時は独立後で会社員の高属性を失っておりましたので、最初から変動にしていればもっと低い金利で借りられたと思われます。少し残念な経験をしました。

なお、最近は住宅ローンの申込を一括で依頼できるサイトもあるようで、活用すると手間が省けてよいと思います。